В нынешнем году «приманки» изменились: желающим заработать на зарубежной недвижимости пора присматриваться к ипотечному конфискату в Испании, жилью для среднего класса в Венгрии и Латвии и… виллам для олигархов.
Тенденция удешевления жилой недвижимости, наблюдаемая в прошлом году в большинстве европейских стран, по данным компании «Митропа Юкрейн», останется и в 2011-м. Когда будет достигнуто ценовое «дно», опрошенные эксперты определить пока не берутся, однако намекают, что предприимчивым украинцам стоит приготовиться, дабы снова не «проспать», как в 2007-м, очередной всплеск спроса на зарубежные «метры». Впрочем, получать почти докризисные доходы и сегодня вполне реально, только — в другой нише.
Смена приоритетов
Инвестиционные акценты сегодня сместились: выгоднее всего сейчас покупать жилье за рубежом «для себя», а также с целью последующей сдачи в аренду. «Сейчас хорошее время покупать для тех, кто давно хотел купить для себя, но не решался, потому что жилье в Европе, стоившее в 2008-м 400 тыс. евро, сегодня стоит 200 тыс. евро, при этом возможны скидки. Очень много желающих продать, у них у самих кризис, поэтому при торге значительно уступают», — уверяет Мария Коноваленко, директор ООО «Митропа Юкрейн». Один из новых, весьма привлекательных в ценовом отношении сегментов жилья «для себя», появившийся во время кризиса, — банковский конфискат. Скажем, в Испании, по данным Марии Коноваленко, нынче «много ипотечных квартир, конфискованных у неплательщиков. Квартиру площадью до 200 кв. м стоимостью до 300 тыс. евро в качестве конфиската можно купить по цене до 100 тыс. евро».
Совсем иную динамику демонстрируют ставки аренды жилой недвижимости. В большинстве европейских стран, по статистике компании «Митропа Юкрейн», доходы от аренды жилья хоть и снизились, но не настолько, чтобы сделать такую инвестицию совсем невыгодной. Почти докризисные прибыли принесли наемные «метры» в 2010 г. в Италии (5,04% годовых), Германии (5,12% годовых), Швейцарии (4,11% годовых), Болгарии (4,16% годовых). Больше всего заработали арендодатели Турции (+6,1%), особенно хозяева объектов в столице или в крупных курортных городах (Анталия, Бодрум), где можно сдавать жилье не только в сезон, а круглый год.
Среди самых ходовых объектов для сдачи в аренду сегодня — элитные виллы высшей ценовой категории на побережьях. Эксперты признаются: если в сегменте курортного жилья нынче и можно заработать, то только сдавая дорогие виллы олигархам. «На некоторых виллах в излюбленных местах, где отдыхает элита — шоу-бизнес, политики, олигархи, — очередь, как правило, расписана на год. Только такая недвижимость и может постоянно приносить доход, в отличие от вилл средней ценовой категории и выше, которые могут сдаться, а могут — нет», — говорит Мария Коноваленко. «Если рассматривать недвижимость за рубежом исключительно как объект для покупки и дальнейшей сдачи в аренду, то рассчитывать на доходность более чем 4-4,5% годовых не стоит, — предупреждает Вадим Лимин, директор компании «Коста Эсперанса» (Киев). — Возможно, где-то вам пообещают бльшую доходность — не обольщайтесь. Объекты с большей доходностью, если таковые вообще существуют, давным-давно куплены и сданы». Кроме того, следует учесть, что на фоне снизившейся ренты в большинстве стран доходность могут перекрыть вынужденные траты (коммунальные платежи, налоги, расходы на содержание дома). Минимизирует эти убытки растущая мода на дома с современными системами энерго- и водосбережения. Правда, такая недвижимость дороже обычной, но зато позволяет экономить на тарифах.
Жди до «дна»
Заработать на росте цен на жилье сегодня, как оказалось, тоже возможно. Правда, о «золотых временах», когда на ценовом подъеме где-нибудь в Панаме или на Филиппинах можно было получить до 40% в год, нужно забыть, говорят эксперты. Речь о весьма скромных доходах и только в странах, где приобретение недвижимости для иностранцев — весьма хлопотное дело. Так, по данным компании «Митропа Юкрейн», кризисное снижение цен обошло стороной Швейцарию, Австрию и Германию, наоборот, жилье там, хоть и небольшими темпами, но продолжало дорожать (в прошлом году — +0,93-1,37% ежеквартально). По словам Тома Купе, преподавателя Киевской школы экономики, «рынок недвижимости в некоторых странах ЕС, таких как Бельгия, Голландия, Германия, более стабилен: не стоит ждать быстрого роста, как в Украине, но также не будет и стремительных обвалов». Советуют некоторые эксперты сегодня присмотреться и к Турции, где в прошлом году также наблюдался стабильный рост цен на жилье (в среднем +0,3% ежеквартально) с положительным прогнозом на год нынешний.
Максимально в 2010 г., по данным компании «Митропа Юкрейн», по сравнению с 2009 г., подешевели жилые «метры» в Болгарии, Испании, Франции (в среднем ежеквартально — -10,25, -5,25 и -3% соответственно), и снижение продолжается до сих пор. Причем если в Болгарии в 2007 г. нижняя планка составляла 900 евро/кв. м, то сегодня это средний ценовой порог. «По сегодняшний день наблюдаются высокие риски инвестирования в Грецию, где стоимость недвижимости показывает негативный тренд», — отмечает Алексей Олейников, директор департамента стратегического развития ИГ «ИНЭКО». Эксперты также не советуют покупать жилье для инвестирования на Ближнем Востоке и в Черногории из-за того, что это регионы с высоким спекулятивным интересом.
По поводу сроков достижения европейской недвижимостью ценового «дна» эксперты высказывают лишь туманные предположения. «По моему мнению, ожидать стабильного роста цен на жилую недвижимость в Испании, Венгрии, Латвии не следует в ближайшие год-два. Слишком большой комплекс проблем накопился в экономиках этих стран, что в существенной мере будет связывать потребление и его рост, в том числе и по недвижимости», — говорит Вадим Лимин. Тем же, кто спешит вложиться в заграничные «метры» сегодня (опасаясь пропустить пик падения цен), эксперты советуют покупать жилье в регионах, которые меньше других пострадали от кризиса, следовательно, быстрее восстановят инвестиционную привлекательность.
К примеру, в Испании из-за переизбытка предложений в 2009-2010 гг. максимально упали цены на курортные «метры» на побережьях Коста-Бланка и Коста-дель-Соль (на 50 и 35% соответственно). Однако покупать их сегодня стоит лишь «для себя», поскольку цены в таких регионах еще многие годы будут далеки от бурного роста.
А вот, скажем, в Мадриде или на побережье Коста-Брава (Каталония) цены «просели» максимум на 10-15%, поэтому, по мнению г-на Лимина, можно рассчитывать, что тамошний рынок быстрее всего восстановится после кризиса. Однако в любом случае, дабы отбить вложенные средства, придется подождать еще лет пять-шесть.
Комментарии
Алексей Олейников, директор департамента стратегического развития ИГ «ИНЭКО»
— Среди стран, которые уже преодолели фазу падения цен на недвижимость и, по всей вероятности, этой зимой будут выходить на траекторию роста, следует выделить Турцию, Малайзию, Таиланд, Венгрию (Будапешт). К странам, где недвижимость в среднесрочной перспективе, при условии макроэкономической стабилизации, может стать инвестиционно привлекательной, следует отнести Хорватию, Испанию, Болгарию, Панаму. Однако в большинстве этих стран стоимость жилой недвижимости волатильна. Отдельного внимания заслуживает Турция, которая в 2010 г. показала рекордный рост ВВП (после Китая), в том числе подъем строительного сектора. Рентная доходность выше, нежели в европейских столицах (в среднем по Стамбулу — 5,5-6%), есть недооцененная недвижимость. Транзакционные издержки по приобретению недвижимости привлекательны (9,85-10,75%), на протяжении пяти лет не взимается налог на прибыль.
Вадим Лимин, директор компании «Коста Эсперанса» (Киев)
— Для успешной покупки жилой недвижимости за границей с целью инвестиций нужно придерживаться следующих основных правил. Объект недвижимости должен быть достаточно новым и ухоженным, располагаться в хорошем районе с развитой инфраструктурой; апартаменты — в центре или вблизи от центра, дом за городом — вблизи основных транспортных артерий, в престижном месте с хорошим видом. Подсчитайте расходы по объекту. Посмотрите у прежнего владельца оплаченные счета за свет, воду и коммунальные услуги, узнайте точный уровень налога на недвижимость. Чтобы представить уровень доходов, который вы можете получить, изучите в выбранной вами стране и регионе ставки на краткосрочную и долгосрочную аренду и затраты, связанные с уходом за недвижимостью (уборка, стирка, содержание территории для дома).
Власть денег
