По мнению генерального директора Бюро Недвижимости «Агент 002» Леонида Меньшикова, в 2011 году рост цен на жилье ожидается в пределах инфляции, никаких предпосылок для серьезного повышения не наблюдается, поскольку отложенный спрос был реализован в прошлом году, а снизившиеся цены не достигли уровня, когда стали доступными массовому покупателю.
По данным Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, цены за год выросли на 5,9%. Стоимость квадратного метра в Москве, по данным этого портала, составляет 145 265 рублей. По данным IRN — 139 803 руб. Стоимость жилья уверенно росла до мая, затем наступило летнее затишье, рост возобновился в августе. Однако инфляция с начала года составила 8,1% (При этом продовольственные товары подорожали с января по ноябрь на 10,6%). По мнению Леонида Меньшикова, генерального директора Бюро Недвижимости «Агент 002», застройщики будут пытаться компенсировать инфляцию и пытаться включить ее значение в цену. Как отмечает Меньшиков, «год закончился с очевидным повышательным трендом. Эта тенденция наиболее выражена на первичном рынке. Но ажиотажа не наблюдается нигде. Вспышка, которая была зафиксирована в начале апреля-мая, прошла, а цены не достигли платежеспособного уровня (конца 2007 г.) Соотношение между стоимостью квадратного метра и ВВП на душу населения в России все ещё остается одним из самых высоких в мире, а это один из самых важных показателей доступности жилья».
Уже с марта 2010 г. количество сделок стало расти (см. таблицу), но осень 2010 г. показала, что отложенный спрос был реализован в весенне-летний сезон.
| Сведения о регистрации сделок купли-продажи жилья | Ипотечное жилищное кредитование | Сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве (жилой фонд) | ||
| ипотека в силу договора | ипотека в силу закона | |||
| Январь | 3923 | 119 | 495 | 76 |
| Февраль | 4047 | 207 | 918 | 37 |
| Март | 6938 | 214 | 1609 | 21 |
| Апрель | 7930 | 223 | 1800 | 22 |
| Май | 8336 | 256 | 1665 | 34 |
| Июнь | 8959 | 315 | 1664 | 42 |
| Июль | 7885 | 314 | 1408 | 77 |
| Август | 6530 | 363 | 1160 | 422 |
| Сентябрь | 6039 | 350 | 1178 | 178 |
| Октябрь | 7601 | 334 | 1232 | 112 |
| Ноябрь | 7843 | 327 | 1376 | 159 |
| Декабрь | ||||
Источник: Управление Росреестра по Москве
Настроения инвесторов
Несмотря на то, что банки в течение года планомерно снижали ставки по депозитам, приток во вклады продолжался на протяжении всего года. По оценкам Агентства по страхованию вкладов, объем депозитов физических лиц на конец 2010 г. оценивается в 9 350-9 650 млрд. руб. В III квартале 2010 г. наиболее высокие темпы прироста вкладов показали банки московского региона — 14%. Проценты по рублевым депозитам приблизились к своему докризисному ориентиру — уровню инфляции. Ранее наше Бюро делало расчет, согласно которому доходность от инвестирования в недвижимость и по вкладам были сопоставимы. Вероятно, в связи с наступающими выборами многие инвесторы предпочтут переждать неспокойные времена, вложившись в недвижимость — как правило, в таких случаях речь всегда идет о наиболее ликвидных объектах — новостройках эконом-класса, причем на начальных этапах.
По данным Росстата, на ноябрь 2010 г. на руках у россиян накоплений в виде вкладов, наличных денег и ценных бумаг 11 064,3 млрд. рублей (без учета наличных средств и вкладов в иностранной валюте).
Доходы граждан
В 2011 г. ожидается рост зарплат лишь на 3,5%, в 2012 — на 4%, в 2013 г. — на 4,7%. Безработица же, по тем же расчетам, будет неуклонно падать: с 8,6% экономически активного населения в 2009 г. до 7,7% в 2010 г., 7,4% — в 2011 г., 7,1% — в 2012 г. и 6,7% — в 2013 г.
Не приведет к серьезному росту доходов граждан и рост цен на нефть, хотя «черное золото» и проделало серьезный путь за последние полтора года, подорожав в цене с $30 до $90 за баррель, тогда как бюджет был сверстан из расчета $75 за баррель.
Ввод жилья
При этом эксперты Бюро Недвижимости «Агент 002» прогнозируют дефицит предложения в будущем: если в 2007 г. в Москве было введено в эксплуатацию 5,414 млн. кв. м жилья, то в 2008 г. объемы строительства жилья в столице сократились до 3,28 млн. кв. м., а в 2009 г. и вовсе — до 2,7 млн. кв.м. С января по ноябрь 2010 г. в столице было построено 1,36 млн. кв. метров жилья, что на 23,6% меньше, чем годом ранее. На 2011-2013 гг. запланирован ввод 9 млн. кв. метров.
Ипотека
В прошлом году учетная ставка была снижена Центробанком до рекордных 7,75%, однако, по мнению специалистов БН «Агент 002», это незначительно повлияет на снижение ставок по ипотеке. Тем не менее, в прошлом году мы могли наблюдать уверенное восстановление рынка ипотечных кредитов. После четырехкратного сокращения объемов выдачи кредитов в 2009 г. (с 655,7 млрд. руб. в 2008 г. до 152,4 млрд. руб.) в 2010 г. с января по августе было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. По итогам года ипотечный рынок может выйти на цифру в 360-370 млрд. рублей — прогнозируют в АИЖК. Знаковым событием стало снижение размера первоначального взноса до 10-20%. В 2007 г. лишь 14% жилья было куплено в ипотеку, в 2010 г. — больше 23%.
Таким образом, считают эксперты БН «Агент 002», никаких системных макроэкономических изменений не произошло, рост ВВП минимальный (4%), а в мире все ещё сильны опасения по поводу «второго дна»: и хотя коллапса не ожидается, рост цен будет минимальным.
www.agent002.ru
