По заверениям правительства, единый налог на недвижимость начнет действовать менее чем через два года. Какие задачи решит новый налог? Почему недостаточно повысить размер существующих налогов? Можно ли избежать социальной напряженности при введении налога? Как изменится рынок недвижимости из-за повышения ставок налога? Какую недвижимость станет невыгодно приобретать?
- Сейчас в России взимается три налога — земельный, налог на имущество физических лиц и налог на имущество организаций. Так ли необходимо вводить единый налог на недвижимость, может проще повысить ставки существующих налогов?
— Сейчас три существующих налога поступают в разные бюджеты. К примеру, если объект недвижимости находится у физического лица, то налог поступает в местный бюджет. Однако, как только объект переходит к юридическому лицу, то налог начинает поступать в бюджет субъекта, что в целях повышения эффективности управления территориями не вполне целесообразно, поскольку управление территорией поселения, на которой находится этот объект недвижимости, продолжают осуществлять муниципальные власти. С этой точки зрения, было бы гораздо логичнее, чтобы все вопросы, связанные с имущественными налогами, хотя бы на 80-90% относились именно к муниципальному бюджету.
Вместе с тем, выбытие от физического к юридическому лицу и наоборот, не должно влиять на стабильность местного бюджета. Налог на недвижимость, как стабильная и значимая составляющая местного бюджета, должен создавать мотивацию у местной власти качественно управлять территорией и за счет эффективного управления увеличивать текущую рыночную стоимость любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит, увеличивать налоговую базу и повышать ее стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости территории данного поселения, создавая экономические инструменты мотивации к развитию территорий.
Второй момент является не менее принципиальным. Один налог всегда проще администрировать. К примеру, сейчас у всех трех налогов разные методы определения налоговой базы. Для определения размера налога на имущество физических лиц используется инвентаризационная стоимость (БТИ), земельного налога — кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а при определении налоговой базы налога на имущество организаций, имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. Единый налог упростит процесс администрирования.
- Инициаторы законопроекта ссылаются на то, что во всех развитых странах от 20 до 60% муниципального бюджета обеспечивается именно налогами на недвижимость. В нашей стране это не так, к тому же ставки налогов минимальные.
— Совершенно верно. Сейчас бюджеты по итогам административной реформы «перекроены» в пользу федерального. Муниципальная власть и самостоятельность ее управленческих и экономических, а значит и политических решений, зависит от федеральной, потому что не может жить без дотаций из ее бюджета. Поскольку размер налогов мизерный, муниципальной власти не выгодно предоставлять земельные участки под застройку бесплатно. Единственная возможность пополнить бюджет за счет земли — продать землю как можно дороже.
Получается, единственная возможность исправить ситуацию с недофинансированием местных бюджетов, не пересматривая сложившихся межбюджетных отношений, это ввести единый налог на недвижимость, 80% которого должно остаться на местном уровне, а 20% — субъекту. Зачем часть налога передавать субъекту? Это необходимо для того, чтобы субъект развивал те территории, которые до сих пор не развиты или у которых не хватает самостоятельного финансирования для собственного саморазвития. Я говорю об инфраструктуре поселений, инженерно-транспортных коммуникациях и социальной инфраструктуре, а также культурно-архитектурной среде жизни.
Благодаря новому налогу, муниципальные власти будут заинтересованы не в сиюминутном пополнении бюджета от продажи земельных участков и иного имущества — его объем не бесконечен, а в стратегической мотивации поступления в бюджет стабильного денежного потока от налогов на недвижимость. В идеале, введение налога должно привести к тому, что муниципальные чиновники будут предоставлять землю бесплатно под четкие гарантии застройки и создания объектов недвижимости, генерирующих новые налоговые поступления и создающих возможности для притока инвестиций в развитие территорий поселений. Застройщики, в свою очередь, создадут объекты (жилые и нежилые), с которых независимо от того, в чьей собственности они находятся, 80% налога будет поступать в бюджет муниципалитета.
Более того, если концепция взимания налога будет выстроена таким образом, то возникнет конкуренция муниципалитетов и администрации за инвестиции в регионы. Помимо предоставления земли, у них будет еще один инструмент регуляции — это сам размер налога. Для новых развивающихся территорий, чтобы привлечь инвесторов и развить производства, они смогут сделать налог минимальным, что приведет к дополнительному притоку инвестиций в развитие новых территорий, делая их конкурентоспособными.
Вместе с тем, налог станет инструментом регулирования развития территорий. В стране далеко не все территории развиты равномерно. Москва в этой ситуации может ввести максимальный налог. В свою очередь, пригород, который на рынке жилья борется за цены, человеческие потоки и возможность создания объектов, и, в конечном счете, за инвестиции. Так, Балашиха, может сделать налог минимальным, тем самым привлечь дополнительное внимание инвесторов и начать эффективно развивать свои территории. То есть здесь будет решена более глобальная и стратегически важная проблема развития новых городов и превращения существующих еще небольших в более крупные поселения, а также сокращения темпов роста столицы и других наиболее крупных городов.
- По заверениям инициаторов законопроекта новый налог не коснется около 80% граждан-собственников квартир в многоквартирных домах. Однако, по оценкам специалистов, размер налога в любом случае возрастет. Не приведет ли это к социальной напряженности?
— По сути, налог на недвижимость — плата собственника администрации территории, на которой расположен объект, за эффективное управление этой территорией. В этом случае налог решит важную задачу по прозрачности использования средств, уплаченных налогоплательщиком в местный бюджет, подстегивая к развитию инструменты саморегулирования и самоуправления поселений.
Сейчас, когда создаются новые поселки, новые территории за городом, возникает много имущественных конфликтов. Кто-то из проживающих не хочет платить за эксплуатацию дорог и участвовать в финансировании социальной инфраструктуры на территории этого нового поселения. Если же часть средств из уплаченного налога на недвижимость будет уходить на эксплуатацию (уборка снега, освещение общественных зон, содержание школ и пр.), гражданин не захочет отказываться их платить и будет участвовать в процессе управления территорией. Соответственно, пропорционально стоимости своего имущества собственник участвует в затратах на управление этой территорией. Не в этом ли можно усмотреть главный принцип социальной справедливости, который дорог и важен сегодня для каждого из наших сограждан?
В этом смысле эффективно было бы ввести, как это принято в развитых странах, обязательную отчетность по расходованию бюджета и в его составе налога на недвижимость перед налогоплательщиками, что будет мотивировать их уплачивать налоги. Дело в том, что сегодня в налоговой системе России существует такой постулат: «неважно, куда мы расходуем налоги, вы обязаны их платить и их целесообразность не обсуждается». Если информация о расходовании налога станет прозрачной и открытой, и каждый налогоплательщик сможет повлиять на эффективность его расходования, это изменит существующую ситуацию и отношение в целом к функциям и задачам местной власти и местного самоуправления.
- Как можно избежать социальной напряженности при введении налога на недвижимость?
— С моей точки зрения, отталкиваться здесь нужно от трех вещей. Во-первых, вывести из под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего, установленную в конкретном муниципальном образовании (12-18 кв. м). Если плотность заселения жилой недвижимости выше этой социальной нормы, то квартира и плательщик выводится из-под налогообложения. Предположим, в однокомнатной квартире прописано три человека (16 х 3 = 48 кв. м), соответственно они налог не уплачивают, так как площадь квартиры составляет 39 кв. м.
Минэкономразвития предлагает установить денежный вычет. Если стоимость квартиры ниже определенной суммы, то она не будет подпадать под налогообложение. Однако тут возникает вопрос: где муниципалитеты будут брать деньги на управление территорий, если большинство собственности из-за этого вычета просто не будет облагаться налогом. На мой взгляд, более логичен первый вариант. Предположим, социальная норма 16 кв. м. на человека, общая площадь квартиры 53 кв. м, в которой проживает три человека. Получится, налог уплачивается только за пять метров.
Во-вторых, следует ввести дифференцированные ставки налога в зависимости от типов жилья регионов и средних региональных цен. Предположим, для жилья в «хрущевках» будет установлен один коэффициент, для бизнес-класса — другой.
В-третьих, желательно взять за базу среднегодовую цену на рынке недвижимости по объектам и по сделкам и умножить на понижающий коэффициент 0,7, чтобы уменьшить объем перспективного судебного обжалования в дальнейшем.
- Константин Николаевич, как вам кажется, реально ввести налог в течение двух ближайших лет, как планирует правительство? Многие эксперты видят основную проблему в оценке объектов недвижимости.
— На мой взгляд, реально. Главный вопрос — необходимо ввести четкий механизм оспаривания оценки объектов недвижимости. Реализовано это может быть следующим образом. Независимый оценщик для целей налогообложения проводит первичную базовую оценку объекта на основе инструментов массовой оценки и передает данные налоговому органу. Если собственник не согласен с этой оценкой, он заказывает экспертизу у другого оценщика и просит налоговые органы согласиться с результатами апелляции. Если налоговый орган не примет новые результаты оценки, то налогоплательщик может обратиться в суд.
В любом случае, в налоговой службе необходимо будет создать отдел, который будет вести глобальный учет каждого объекта недвижимости (мониторить рынок цен, следить за сделками).
- Как введение налога повлияет на рынок недвижимости?
— Размер налога, безусловно, понизит покупательский спрос, особенно в части дорогого и большого по площадям жилья. Поскольку элитное жилье (это и многоквартирные дома, и загородные особняки) попадет под серьезное налогообложение, самый сильный удар в коррекции цен на рынке придется именно на него. Все это приведет к тому, что налог существенно откорректирует в сторону понижения цены, которые существуют сегодня на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса.
Наталья Свистунова, Taxpravo.ru
