15 августа вступил в силу федеральный закон, вносящий изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Поправками будет введен новый параграф, установивший особенности банкротства организаций — строителей жилых многоквартирных домов. Это принципиально новая норма в российском законодательстве о банкротстве. Теперь кредиторы застройщиков будут вправе получить в собственность жилые помещения, а не только денежные выплаты за счет реализации имущества должника.
Также согласно изменениям дела о банкротстве в большинстве случаев будут рассматриваться судьей арбитражного суда единолично.
Закон установил случаи, когда определенная категория кредиторов застройщика может получить в собственность жилые помещения, в строительство которых вложила средства. Закон подробно урегулировал процедуру предъявления имущественных требований и процедуру передачи жилых помещений кредиторам.
На получение жилого помещения могут претендовать не все кредиторы должника, а только участники строительства — юрлица, физлица, государственные и муниципальные органы, вложившие деньги в строительство по договору о приобретении в собственность квартиры в многоквартирном доме.
Участники строительства получат возможность требовать либо передачи жилого помещения в собственность, либо выплаты вложенных денежных средств. При этом требование о передаче помещения не исключает требования о выплате. Если после передачи жилого помещения у кредитора остаются денежные требования к должнику, они учитываются в реестре требований кредиторов.
К категории участников строительства также относятся лица, которые имеют денежные требования, вытекающие из договоров по передаче жилых помещений в собственность. Такие участники не смогут получить квартиру в собственность, но им будет дано право участвовать в собраниях участников строительства и голосовать в размере своих требований.
Требования участников строительства могут быть основаны на сделках различных видов. Кроме традиционного договора купли-продажи жилого помещения и договора участия в долевом строительстве, Закон установил открытый перечень сделок, которые прикрывают реальную сделку по передаче жилого помещения. Например, к такого рода сделкам может быть отнесен договор займа, по которому обязанность застройщика вернуть деньги погашается передачей жилого помещения в многоквартирном доме в собственность заимодавца после завершения строительства дома.
Помимо видов сделок, перечисленных в Законе, арбитражные суды по заявлению участника строительства вправе самостоятельно определить притворный характер сделок, скрывающих возмездный договор передачи жилого помещения в собственность.
Для реализации положений Закона в процедуру банкротства внесены некоторые изменения.
Во-первых, требования участников строительства о передаче жилого помещения будут учитываться в специальном реестре требований о передаче жилых помещений. В течение процедуры банкротства застройщика этот реестр должен вестись параллельно с реестром требований кредиторов. В новом реестре будут указываться сумма, уплаченная застройщику, сумма неисполненных перед застройщиком обязательств и сведения о жилом помещении.
Во-вторых, наравне с собранием кредиторов будет проводиться собрание участников строительства, на котором должны решаться вопросы о передаче квартир в собственность этих участников либо об отказе в такой передаче.
Также Законом установлено правило, в соответствии с которым дела о банкротстве должны рассматриваться судьей арбитражного суда единолично. Исключениями являются случаи, когда коллегиальное рассмотрение дела предусмотрено ст. 17 АПК РФ.
Условия и порядок передачи жилых помещений кредиторам
Жилое помещение может быть передано участнику строительства на любой стадии банкротства после завершения процедуры наблюдения. При этом в процессе наблюдения требования других лиц, касающиеся совершения сделок с недвижимым имуществом (о регистрации права, признании сделки недействительной, об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения и др.), могут быть предъявлены застройщику только в рамках дела о банкротстве.
Порядок передачи жилых помещений в собственность кредиторам различается в зависимости от того, на какой стадии строительства находится многоквартирный дом. Закон регулирует следующие случаи:
1) дом не достроен;
2) дом достроен и введен в эксплуатацию, но жилые помещения кредиторам еще не переданы;
3) дом достроен, введен в эксплуатацию, жилое помещение передано кредитору, но кредитор еще не зарегистрировал право собственности на него.
Сложнее всего участникам строительства получить жилое помещение в собственность в первом случае, когда дом не достроен. Поскольку для этого случая Законом установлен наибольший перечень условий для осуществления передачи, рассмотрим данную ситуацию более подробно.
Соблюдение части условий зависит от действий самих участников строительства, некоторые условия могут быть соблюдены только застройщиком, другие касаются имущественного положения застройщика.
Получить жилое помещение в недостроенном многоквартирном доме кредитор — участник строительства сможет только после того, как этот дом будет достроен. Завершением строительства должен заниматься жилищно-строительный или иной потребительский кооператив, созданный участниками строительства специально для этой цели. Согласно определению арбитражного суда право собственности на объект незавершенного строительства и имущественные права на земельный участок под этим объектом могут быть переданы этому потребительскому кооперативу.
Участниками такого кооператива должны быть все участники строительства, настаивающие на передаче жилых помещений. Если кто-либо из участников голосовал против передачи объекта незавершенного строительства в собственность кооператива и отказался от участия в такой передаче, он не обязан вступать в кооператив. Требования этих участников строительства после вынесения определения арбитражного суда о передаче будут преобразованы в денежную форму.
От застройщика зависит документальное оформление строительства. Для передачи объекта незавершенного строительства в собственность потребительского кооператива застройщик должен оформить право собственности на объект незавершенного строительства и обладать земельным участком на каком-либо имущественном праве.
Еще одним условием, которое полностью зависит от действий застройщика, является отсутствие нескольких требований на одно и то же жилое помещение (одновременная продажа квартиры разным покупателям). Однако в этом случае возможно исключение, если один из участников строительства будет претендовать на квартиру, а остальные согласятся на замену имущественных требований денежными.
Следующая группа условий касается имущественного положения застройщика. Во-первых, стоимость объекта строительства вместе с земельным участком не должна превышать совокупный размер требований участников строительства более чем на 5 процентов. Во-вторых, стоимости имущества застройщика, оставшегося после передачи объекта строительства в собственность кредиторов, должно быть достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди. В-третьих, объект незавершенного строительства не должен быть заложен по обязательствам перед лицами, не являющимися участниками строительства.
Впрочем, ограничения, касающиеся имущественного состояния должника и залога объекта незавершенного строительства, можно преодолеть. Участники строительства или третьи лица могут внести дополнительные денежные средства на депозитный счет арбитражного суда для погашения разницы между стоимостью дома и суммой требований участников строительства, погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а также требований, обеспеченных залогом.
Если дом уже достроен и введен в эксплуатацию, но застройщик не подписал акты о сдаче-приемке квартир, приобрести жилые помещения кредиторам будет несколько проще. В таком случае должны выполняться условия Закона о стоимости строения, стоимости остального имущества должника, об отсутствии залога дома и отсутствии нескольких сделок с одними и теми же квартирами. Эти условия аналогичны требованиям, применяемым к недостроенному дому. Никаких иных требований для второго случая Закон не содержит.
Проще всего получить квартиру, если кредитор и застройщик подписали акт о приемке квартиры, но само право собственности еще не зарегистрировано. В таком случае кредитору достаточно заявить в арбитражный суд требование о признании права собственности на квартиру.
Закон вступил в силу 15 августа. Действие Закона будет распространяться и на дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до момента его вступления в силу, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди.
Отдельные положения Закона начинают действовать с 1 января 2012 г. В частности, с указанной даты к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, не применяется ст. 4.1. Закона о банкротстве, регулирующая особенности определения размера денежных обязательств, возникающих из финансовых договоров
Документы:
Федеральный закон от 12.07.2011 №210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»
Илья Керенский, эксперт компании « КонсультантПлюс»
