Как рассказал заместитель министра регионального развития Константин Королевский (автор проекта, который и представит предложение Минрегиона), необходимость возродить «доходные дома назрела давно». «Исходя из плана строительства до 2020 года — 142 млн. кв. м нового жилья в год, доля арендного жилья через систему доходных домов должна составить до 20%, или 30 млн. кв. м (или каждый пятый квадратный метр)», — анонсирует проект собеседник. Схема возведения и управления домами, которую предлагает ввести Минрегион для пилотных проектов, выглядит следующим образом: застройщик получает кредит — 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. «При масштабируемости этих проектов можно будет говорить о привлечении средств как государственного, так и негосударственных пенсионных фондов, как по участию в управлении этим арендным фондом, так и по приобретению ценных бумаг АИЖК, сформированных на основании поддержки этого направления», — поясняет Константин Королевский. Кроме того, застройщики смогут получить ряд налоговых льгот и условий займов, в том числе и государственных. В случае, если застройщик решит продать квартиры самостоятельно и «по рынку», предполагается ввести систему «отступных».
Заинтересованы в строительстве доходных домов, по мнению чиновника, субъекты. В частности, на конференции в Минрегионе планировали присутствовать представители Белгородской, Новосибирской и Калужской областей (в этих регионах могут начать возводиться пилотные проекты уже в этом году). «Если мы говорим о жилье экономкласса, то это возможность для субъекта в том числе частично решать вопросы по снижению числа очередников, — говорит Константин Королевский. — По нашим оценкам, 20-30%, или 300-500 тыс. семей, стоящих сейчас в очереди на социальное жилье граждан, с удовольствием бы согласились не ждать мифических квартир, которые они по спискам получат условно к 2060 году, а уже сейчас жить в арендном фонде c условием субсидирования части арендной платы из регионального или муниципального бюджетов». От договора социального найма жилья аренда помещений в доходных домах будет отличаться отсутствием возможности для последних оформить права собственности, приватизировать и использовать жилье в качестве залоговой базы. Выбор — заключать тот или иной договор, как отмечают в Минрегионе, останется за очередниками. Ранее утвержденные планы регионов по вводу жилья под договор социального найма корректироваться не будут.
Вторая группа потребителей доходных домов, на которую ориентируется Минрегион, — это развивающиеся промышленные кластеры. «По опросам, проведенным субъектами на крупных предприятиях Татарии, Калужской, Белгородской и Новосибирской областей, в том числе и с долей иностранного капитала, работодатели не готовы сами выступать в роли застройщика, но готовы субсидировать часть арендной платы своим специалистам — от 10 до 50%», — поясняют в министерстве.
Возродить систему использования доходных домов еще в 2002 году пытался и экс-мэр Москвы Юрий Лужков (им даже было подписано постановление №239 от 2 апреля 2002 года «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома»). Но столичной мэрии удалось ввести в эксплуатацию только один проект — в Большом Николоворобинском переулке, 10 (в районе станции метро «Китай-город»), состоящий из 47 квартир и четырех офисов. Несмотря на то, что строительство предусматривалось на льготных условиях, стоимость аренды квартир в доме сейчас полностью соответствует рынку: так, по данным ОАО «Мосжилкомплекс» (бывший ГУП; еще в 2002-м получивший полномочия по распоряжению жилыми и нежилыми помещениями в доходных домах), в этом доме сейчас сдается три четырехкомнатные квартиры по цене 120-125 тыс. руб. в месяц (без НДС; дополнительно оплачивается «комплексное обслуживание» и аренда машино-места — 7,6 тыс. и 10 тыс. руб. соответственно). Для сравнения, главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД РФ (работает преимущественно с иностранными делегатами) сдает в аренду пятикомнатную квартиру на 3-й Тверской-Ямской улице, 26 за 87 тыс. руб. в месяц (без НДС).
Пока рынок доходных домов застройщикам неинтересен из-за полного отсутствия в нем экономики, считает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. «Доходность рынка аренды не превышает 3-7%, что не покрывает даже стоимости кредита — 10-11%, а уж тем более не позволяет частным инвесторам зарабатывать», — отмечает он. По словам собеседника, масштабное введение проектов возможно только при условии госфинансирования и создания всей инфраструктуры для застройщика на льготных условиях. «Доходные дома, как и гостиницы, — довольно сложный бизнес, инвестиции в который окупаются в долгосрочном периоде, — подтверждает гендиректор компании «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая. — Например, организованных доходных поселков в Московской области порядка 20, в Москве — не более четырех-пяти (например, Сетунь, Покровские Холмы)».
Коммерсантъ
