Анализ предложения розничного рынка промышленных земель Московского региона по состоянию на конец 1 квартала 2011 года, в зависимости от вида разрешенного использования объекта и цены предложения.
В результате анализа, проведенного специалистами компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», все участки были условно поделены на три большие группы, в зависимости от вида разрешенного строительства. Первая — авто-группа, включающая в себя автосервисы, мойки, АЗС, парковочные комплексы. Вторая группа — под строительство социально-бытовых объектов, включающая в себя ТРЦ, гостиницы, кафе и пр. К третьей группе были отнесены промышленные объекты, логистические комплексы и пр.
На долю первой (авто-группы) в Московской области приходится 10%, на вторую (ТРЦ и соц-быт) — 42%, на третью (промышленные объекты) — 48%. В Москве же структура промышленных земель в зависимости от вида разрешенного использования иная: на долю первой группы приходится 45%, на вторую — 36%, на третью — 18%.
Основными параметрами, влияющими на спрос и цену участка, остаются: местоположение (направление, удаленность от МКАД, окружающая территория), состояние коммуникаций и собственно, ее разрешенное использование. Но в целом, сегмент промышленных земель остается разбалансированным, он не может набрать репрезентативную массу сделок. Участки промышленного назначения не являются товаром массового спроса, в отличие от земель для строительства жилья и коттеджных поселков, поэтому ценообразование носит неоднородный характер и некоторую хаотичность. Реальный срок экспозиции многих земельных участков составляет от 2 до 3 лет, а реальная цена сделки в 2-3 раза ниже цены позиционирования.
Земли под строительство промышленно-складских объектов (складов, логистических парков) и площадки для строительства производственных предприятий все еще предлагаются по стоимости $10 000-$20 000. При этом реальные сделки совершаются в диапазоне $3 500-$7 000 за сотку. Данные показатели характерны даже для объектов на самых популярных направлениях.
Так, участок площадью 5 га, расположенный на первой линии Калужского шоссе, в 30-километровой зоне от МКАД находился в продаже более 2 лет. За это время собственник провел ряд мероприятий по улучшению первоначальных потребительских свойств участка: выровнял поверхность от больших перепадов высот, размежевал, и получил технические условия на подключение к инженерным сетям. Даже после этого стоимость участка не только не приблизилась к докризисной цене его приобретения, но и не дотянула до «справедливой», по мнению продавца, цены. Реальная цена сделки составила $ 6900 за сотку.
Существенно выше цены на участки с подведенными коммуникациями. Наиболее востребованными коммуникациями являются электричество и газ. Цены на подобные участки начинаются от $20 000-$30 000 за сотку и, предлагаются, как правило, для размещения объектов торговли. Собственники обозначенных участков неохотно дисконтируют в отличие от владельцев участков без коммуникаций.
Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
