«Русский человек отличается от жителей Европы своей природной неопределенностью», — считает директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов. По подсчетам компании, 47% клиентов приходят без четкой позиции в выборе предпочтений по материалам для постройки загородного дома.
Такая картина характерна только для России. Причем, из всей массы не определившихся, около половины легко доверяют советам девелоперов. Другая половина желающих приобрести дачу или дом для проживания точно знают, что хотят: 22% — кирпич, 17% клееный брус, 6% дерево и по 1-2% приходится на блоки, панель и др.
Такая неустойчивая рыночная позиция покупателей создает трудности в определении концепта будущего поселка не только перед началом строительства, но и перед самим запуском проекта, когда большая часть строений и работ проведена.
Основная сложность для застройщика заключается в потере целевой аудитории, связанной с выдержкой стиля, сравнительно высокой ценой, строгостью выбора материалов и формата домов. Более того, «чувственность покупателя» к выбору концептуального места проживания, и низкая текущая требовательность к материалам и дизайну дома приводит к неустойчивости решения о покупке объекта.
Еще одна сложность, с которой сталкиваются застройщики, — незнание покупателем понятия. Концептуальные поселки — продукт, ориентированный на четкую целевую группу потенциальных покупателей. Если в концепте заложена определенная тема, то застройщик может пойти на уступку в индивидуальной планировке строения, например, но не может уступить в исполнении общей концепции. Деревенский дом должен выглядеть как деревенский дом, выполнен в определенном дизайне, с наличниками на окнах и деревянным срубом в основе. И если покупатель будет претендовать на постройку кирпичного дома, визуально выходящего за рамки концепта, то ему будет отказано, — рассказали эксперты. Тема востока также не допускает эклектичных решений, так как «суть идеи концептуального поселка — создать ощущение и образ, в котором люди будут жить», — отметил Дмитрий Гордов.
Между тем, специалисты компании «Интегра» считают рынок концептуальных поселков весьма перспективным. Сегодня он составляет всего 3% от общего числа покупателей загородной недвижимости, а значит, при разумном подходе и правильном позиционировании на рынке, у концептуальных поселков есть перспективное будущее.
Девелоперы связывают интерес рынка в том числе с дополнительными затратами на концептуальность. Так, например, в концепте предусмотрены 10% расходов на увеличение рекреационных зон, стилизованных под тему концепта, более 1% на дизайн и архитектуру, 1-2% на материалы и строительно-ремонтные работы. Реализация этих дополнительных затрат в результате повышает привлекательность концепта для людей, которые ищут индивидуальности на рынке загородных домов. В числовом исчислении эти траты составляют примерно $650 тысяч при бюджете проекта в $5 млн. Но эффект от реализации превышает инвестиционные ожидания. Так как при вложении дополнительных $650 тысяч на выполнение концепта, девелопер получает $3 млн. дохода.
Именно поэтому застройщики готовы иметь в бюджете проекта невыгодные затраты на экологию (сертификация в соответствии с российскими и международными стандартами, удаление от промышленных зон, наличие уникальных природных характеристик, локальные экологически чистые продукты питания) и эффективность (электроэнергия, технологии строительства, системы умной вентиляции, умные окна и др.). В сумме траты на соответствие экостандартам, организацию здорового питания и энергоэффективность колеблются в пределах 7% от стоимости проекта.
Рост интереса покупателя к концептуальным поселкам подтверждают и данные роста продаж. Так, увеличение количества сделок в самые активные месяцы — март, апрель, май июнь и октябрь прошлого года дают основания для прогноза увеличения объемов продаж по рынку до 5-7%.
Что касается прогноза по рынку загородных домов на ближайшие 5 лет, эксперты девелоперской группы «Интегра» называют следующие тенденции:
— увеличение доли концептуальных поселков до 15-20%,
— уменьшение доли поселков с участками без подряда,
— развитие концепций экологии и эффективности,
— развитие рынка готовых домов и
— рост количества поселков в сегменте дальних дач.
Катерина Романова, Финам.инфо
