Московские рынки традиционно воспринимаются экспертами как некий атавизм, поэтому все чаще столичные девелоперы анонсируют программы трансформации, причем нередко речь идет о полноценном редевелопменте территорий. Первые подобные объекты уже появились и достаточно успешно функционируют.
Основные причины
Бывший мэр Москвы Юрий Лужков неоднократно заявлял о планах борьбы с рынками, в том числе как с «продавцами контрафактной продукции». Владельцы рынков вынуждены были реагировать и на угрозы со стороны властей, и на меняющееся покупательское поведение. «Реализация программы ликвидации рынков стартовала в 2003 году, с тех пор закрыто больше половины объектов», — вспоминают в компании Knight Frank. На освобождающихся территориях стартовало строительство «цивилизованных» центров. «Превращение в современные торговые комплексы и полный редевелопмент — однозначно положительные процессы. Правда, пока конкретных примеров именно редевелопмента не слишком много», — говорит исполнительный директор компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Дмитрий Бурлов.
По словам директора отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield Михаила Свердлова, для многих рынков редевелопмент — мера вынужденная. «Процесс превращения рынков в объекты цивилизованной торговли, безусловно, позитивное явление. Оно напрямую связано с ростом доходов населения, поскольку рыночный формат рассчитан на небогатых людей», — считает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. По данным Росстата, за предыдущий год была отмечена положительная тенденция — все больше покупателей делают выбор в пользу цивилизованных форматов. Так, в октябре 2010 года доля рынков и ярмарок в общем обороте розничной торговли в РФ составила 12,9% против 14% годом ранее. Владельцы рынков не могут этого не замечать.
Мягкое изменение
Как рассказывает М. Свердлов, сейчас можно выделить два направления реконцепции. Во-первых, превращение существующего рынка в специализированный торговый комплекс. Во-вторых, строительство на прежнем месте совершенно нового объекта. Пример первого типа — ТК «Савеловский», состоящий из трех частей: «Савенок», рынок электроники и невнятный вещевой рынок. «Всю площадку посещают около 18 млн. человек в год. Учитывая такой поток, собственник решил сделать из рынка нечто более качественное. Одно из направлений деятельности — создание дисконт-центра (открыты магазины Lacoste, Collins, Puma и т. д.), оно будет расширяться и дальше. В отличие от других заурядных рыночных комплексов, Савеловский, скорее всего, сохранится — за счет того, что сумеет привлечь качественно новый поток посетителей», — говорит М. Свердлов.
Управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский тоже называет Савеловский примером мягкого редевелопмента, когда не затрагиваются элементы конструкций. Само здание модифицировать необязательно, нет необходимости что-либо сносить, просто вносятся изменения в экстерьер и интерьер, трансформируется внутренняя нарезка помещений, в качестве арендаторов привлекаются международные бренды. В итоге меняется концепция, и перед посетителем оказывается чаще всего качественный дисконт-центр. Другая разновидность такого способа — открытие специализированного торгового комплекса, чья направленность совпадает с профилем бывшего рынка, при этом сохраняются прежние арендаторы. Примеры — «Горбушкин двор» и «Митинский рынок» (бытовая техника, электроника), «Каширский двор» (стройматериалы).
Мы наш, мы новый…
Однако нередко на месте рынка или его части появляется самостоятельный современный торговый центр с продуманной концепцией и сетевыми операторами. «В таком случае речь идет уже о тотальном редевелопменте, который на практике может выглядеть как снос объекта и строительство чего-то принципиально нового», — говорит Е. Скоморовский. В качестве примеров эксперты называют «Золотой Вавилон» в Отрадном (открыт в 2002 году), «Праздник» на месте Тушинского колхозного рынка (открыт в 2008 году), «Цветной» на месте Центрального рынка на Цветном бульваре. Причем два объекта подобного рода могут спокойно соседствовать друг с другом. Например, одна из структур собственника комплекса «Горбушкин двор» — «МТЗ «Рубин» — выступила девелопером ТРЦ «Филион», открывшегося в 2009 году рядом с «Горбушкиным двором». А рядом с Домодедовским рынком на юге Москвы в 2007 году появился ТЦ «Домодедовский», девелопер которого — структура холдинга «Автобан и Ко».
Нередко выбор разновидности реконструкции обусловлен типом объекта. Эксперты выделяют два основных вида рынков: торговля в палатках или контейнерах (Черкизовский, Лужники, «Славянский мир») и размещенный в капитальном здании («Савеловский», «Станколит», «Коньково»). «В первом случае речь может идти только о тотальной ликвидации и строительстве нового здания — это чистой воды редевелопмент. Во втором имеются варианты. Если исходное здание позволяет, можно ограничиться реконцепцией с небольшими изменениями в конструктивных решениях», — объясняет Д. Бурлов. Например, Черемушкинский рынок был закрыт несколько лет назад на ремонт. Теперь он вновь функционирует в отремонтированном здании. По мнению Д. Колокольникова, многие рынки «цивилизуют» в первую очередь формат площадей, переходя от контейнеров и временных павильонов к более-менее современным торговым точкам, при этом не меняя суть бизнеса, что обеспечивает комфорт для покупателей, поднимая привлекательность объекта.
Перспективы
Строить новый торговый объект на старом месте может быть как довольно выгодно для владельца, так и не очень. «В каждом случае необходимо просчитать перспективы. Если бы все было однозначно, у нас давно остались бы только ТЦ и ТРЦ. Там, где это экономически оправданно, востребован будет проект, ориентированный преимущественно на экономкласс при сохранении товарных групп для тех же потребителей», — говорит Д. Колокольников. Во-первых, собственник в этом случае получает практически гарантированную целевую аудиторию, которая наверняка захочет продолжать делать покупки на прежнем месте, тогда как более цивилизованный формат привлечет и новых покупателей. Во-вторых, затраты на строительство здесь оказываются не слишком высоки, поскольку часть коммуникаций уже подведена. Реализация такого проекта обойдется практически в себестоимость строительства.
Есть у редевелопмента и минусы. Прежде всего он сопровождается крупными расходами и временной потерей денежного потока. Кроме того, нужно учитывать конкурентное окружение. У рынка всегда есть своя целевая аудитория, и новый современный ТЦ неминуемо станет соперником существующих. В таких случаях первостепенное значение приобретает грамотная концепция, учитывающая ситуацию в данном кластере. Только тогда новый ТЦ станет интересен покупателям. Однако размер необходимых инвестиций может превысить возможности инвестора. Важно учитывать и фактор спроса. Как считает Д. Колокольников, в целом рыночный формат останется жизнеспособным до тех пор, пока на предлагаемый им широкий ассортимент и цены существует спрос и нет адекватной замены от сетевой торговли.
«И все же у рынков нет будущего, рано или поздно владельцу придется решать вопрос. Плюс редевелопмента заключается в том, что у нового объекта, при условии привлечения профессиональных консультантов, как минимум будут перспективы, он сможет приносить больший доход, позволяя осуществлять деятельность в рамках в правового поля», — отмечает Д. Бурлов.
Алексей Сергеев, Фотонедвижимость
